In der Regel plant man das neue Eigenheim für die eigene Familie. Somit ist die Unterbringung der Personen in Wohn- und Nutzräumen zu berücksichtigen zuzüglich erforderlichen Nutzflächen.

Für die Gestaltung der Grundrisse bedient man sich häufig der Entwürfe von Musterhäusern, um eine grobe Planung zu erstellen, eigene Ideen sollten vorab als Zeichnungen/Skizzen erstellt werden. Diese Vorstellung muss unter Berücksichtigung der Vorgaben natürlich auf das gewünschte Grundstück passen bzw. den Anforderungen in Form und Ausführung entsprechen.

Hierzu ist eine Prüfung durch einen Bauvorlageberechtigten zu empfehlen, der im Zweifelsfall eine Bauvoranfrage stellen kann, um vorab eine Zustimmung der Behörden für die geplante Bebauung zu erhalten.

Ebenfalls zu berücksichtigen sind Nebenanlagen und befestigte Flächen im Außenbereich. Diese sind in Ihrer Ausführung und Fläche oftmals nur begrenzt möglich.

Sollte alles zusammenpassen, kann das Grundstück erworben werden.

Hier gibt es 2 verschiedene Arten von Baugrundstücken:

1. Neu erschlossene Baugrundstücke in Baugebieten

Hier ist in der Regel das Grundstück eine ehemalige Wiese. Die Erschließungsstraße ist im groben oder auch schon fertig hergestellt und bietet die Zuwegung zu den Grundstücken. Auf den Grundstücken sollte im Randbereich zur Erschließungsstraße ein Übergabeschacht vorhanden sein, an dem die Schmutzwasserleitungen angeschlossen werden können.

Ebenfalls sollten hier die Versorgungsleitungen als „Vorstreckung“ gelegt sein. Diese könnten für die Versorgung mit Bauwasser sowie der Installation eines Baustromverteilerkastens genutzt werden.

Für Wärme, Telekommunikation und Glasfaser wäre eine Vorstreckung auch vorteilhaft, um aufwendige Erdarbeiten im Straßenbereich zu umgehen. Für die erforderlichen Vermessungsarbeiten zu Beginn der Bauarbeiten sollten die Grenzpunkte deutlich sichtbar sein, um entsprechende Grenzabstände einzuhalten oder eventuelle Grenzüberschreitungen zu vermeiden.

Grundsätzlich sollte der Boden natürlich bebaubar sein. Hierzu gibt es verschiedene Gründungsarten, die letztendlich vom Bodengutachten abgeleitet werden können. Die Bodenart kann ebenfalls über das Bodengutachten analysiert werden, um bei der Entsorgung von überschüssigem Boden die Art und Weise sowie die Kosten der Entsorgung zu ermitteln.

Die Höhenlage des Erdreichs im Bereich des Baufeldes ist in Bezug auf die Höhe der Erschließungsstraße ein wichtiger Faktor. Die Höhenlage des Gebäudes ist in fast allen Fällen mit dem Höhenniveau der Straße gekoppelt. Dies ist in einem B-Plan Gebiet meist festgelegt oder ist in Zusammenhang mit der „Rückstauebene“ zwingend zu berücksichtigen. Durch erhöhten Aufwand bei den Erdarbeiten geraten die Kosten schnell außer Kontrolle. Das Grundstück sollte für die Bebauung über die entsprechenden Flächen für Baustelleneinrichtung, Arbeitsraum, Kranstellung, Materiallagerfläche usw. verfügen. Ebenso wird von den ausführenden Unternehmen eine Zufahrt von mind. 4 m Breite gefordert und eine Tragkraft der Zuwegung von bis zu 40 To. je Fahrzeug.

2.  Bereits bebaute Grundstücke mit Altbestand
Bei dieser Art der Bebauung wird der Zustand des Grundstücks oft falsch eingeschätzt. Meist ist das Grundstück mit starkem Bewuchs ausgefüllt und mit „Altlasten“ behaftete. Grenzpunkte sind hier oftmals überwachsen oder durch Wurzelwuchs sogar verschoben. Hier kann eine Grenzeinmessung durch ein Vermessungsbüro notwendig werden. Die Rodung und Entsorgung kann ein wesentlicher Kostenfaktor sein. Auch hier ist ein Bodengutachten einzuholen.

Die Kosten für den Abbruch des Bestandgebäudes und der Nebengebäude sind nur schwer zu ermitteln. Hier ist ein vereinbarter Pauschalpreis oft die sichere Variante bei der Vergabe des Auftrags.

Es empfiehlt sich, die Rodung, den Abriss sowie die erforderlichen Erdarbeiten (Bodenaustausch) von einem Unternehmen durchführen zu lassen. Mit der Übergabe des Baufeldes als Feinplanung einschl. des Verdichtungsnachweises an den Bauunternehmer gibt es eine klare Schnittstelle. Da auch hier die Zufahrt für schwere und breite Baufahrzeuge gewährleistet sein muss, kann im Zufahrtsbereich eine „provisorische Gehwegüberfahrt“ erforderlich werden. Diese ist bei den entsprechenden Behörden zu beantragen und auf eigene Kosten herstellen zu lassen. Nach Abschluss der Bauarbeiten ist diese „Überfahrt“ wieder zurückzubauen.

Ebenso erfordert die Bebauung solcher Grundstücke die Einrichtung von Halteverbotszonen um die Anlieferung von Material zu ermöglichen oder gar Straßensperrungen für Kraneinsätze oder dergleichen. Auch hier sind entsprechende Anträge zu stellen, Gebühren zu entrichten und die Beschilderung zu berücksichtigen.

Durch die Nachbarbebauung und deren Bewohner ist eine gewisse Rücksichtnahme zu beachten. Eine Kontaktaufnahme mit den Nachbarn sowie deren Einbindung in die geplante Maßnahme ist oft sehr von Vorteil. Oftmals können Nachbarn Informationen zu Ansprechpartnern bei den Behörden geben, eventuell den Grenzverlauf beschreiben oder bei einer Grenzbebauung mit unterstützen.

Hier ist in vielen Gebieten des Landes der Verdacht auf Kampfmittelbelastung gegeben. Um Arbeiten im Erdreich auf einem Grundstück vornehmen zu können, ist die Freigabe vom Kampfmittelräumdienst Schleswig-Holstein einzuholen. Dies erfolgt über den „Antrag zur Überprüfung einer Fläche auf Kampfmittelbelastung“ und kann online gestellt werden.

Der Antrag ist vom Grundstückseigentümer zu stellen oder über eine Vollmacht durch eine andere Person. Die Auskunft über die Gefahrenerkundung/Luftbildauswertung ist kostenpflichtig und vom Antragsteller zu tragen.

Die Bearbeitungszeit ist hier zum Teil 6 Monate und sollte mit Erwerb des Grundstücks auch gleich beantragt werden. Ohne diese „Freigabe“ ist die Aufnahme der Bauarbeiten oft nicht möglich.

Ein Bodengutachten oder auch Baugrunduntersuchung genannt, ist unumgänglich. Hier wird an mehreren Bohrpunkten (i.d.R. 6 m tief) die Abfolge der Erdschichten und deren Mächtigkeit ermittelt und in einem Schichtenverzeichnis dargestellt.

Zum ersten zeigt jede Bohrung die jeweilige Stärke der Mutterbodenschicht, die im Bereich des Gebäudes, des umliegenden Arbeitsraums und der anderen zu bebauenden Flächen abgetragen werden muss. Die weiteren Erdschichten werden nach Ihrer Tragfähigkeit bewertet und in der Gründungsempfehlung entsprechend berücksichtigt.

Da nur ein gewisser Teil des abzutragenden Mutterbodens später wieder verwendet werden kann, ist der Überschuss abzufahren bzw. zu entsorgen. Für die Entsorgung der Böden ist eine Bodenanalyse nach LAGA zwingend notwendig, damit die Deponiebetreiber die weitere Verwendung bestimmen können. Je nach Zuordnungswert und Einbauklasse des Bodens sowie der in Frage kommenden Deponie richten sich auch die Kosten für die Entsorgung. Hier lauern dann Kosten, die so eventuell nicht mit eingeplant sind.

Die LAGA-Analyse kann beim Bodengutachten mit beauftragt werden.

Aus dem abzutragenden Bodenschichten und deren Stärke ergibt sich dann die benötigte Menge an Füllboden um das Gebäude auf der gewünschten Höhenlage zu gründen.

Aus der Tragfähigkeit des Bodens heraus wird eine Gründungsart empfohlen, die unter Umständen sehr aufwändig ausfallen kann. Daher, je tragfähiger der Baugrund, desto kostengünstiger die Gründung.

Eine weitere wichtige Information aus dem Bodengutachten ist der Wasserstand im Erdreich. Dieser wird angegeben von der Geländeoberkante (GOK) und spielt beim Bau mit Keller eine wesentliche Rolle. Sollte der Wasserstand oberhalb der Gründungsebene (Feinplanum unter Kellersohle) liegen, ist eine Wasserhaltung oder Grundwasserabsenkung notwendig, die mit weiteren Kosten verbunden ist. Auch bei hohen Wasserständen kann die Gründung mit einfachen Streifenfundamenten schon erschwert werden und eine Wasserhaltung erforderlich machen.

Unter Berücksichtigung der jahreszeitlichen und klimatisch bedingten Schwankungen sowie Oberflächen- Stau- und Sickerwasser, wird ein Bemessungswasserstand angenommen.

Zudem wird die Versickerungsfähigkeit der anstehenden Erdschichten bewertet und eine Wasserleitfähigkeit angesetzt. Aus diesen Angaben ergibt sich die Wassereinwirkungsklasse gemäß DIN 18533 mit der entsprechenden Abdichtungsempfehlung.

Die Wasserleitfähigkeit der Bodenschichten sowie der Bemessungswasserstand sind wichtige Faktoren für die Berechnung von Versickerungsanlagen, die das Niederschlagswasser aufnehmen. Eine Bemessung der Versickerungsanlage kann beim Bodengutachten mit beauftragt werden.

Bei der Planung von Erdwärme-Heizungsanlagen ist die Beschaffenheit des Bodens sowie die Art der Böden von äußerster Wichtigkeit. Der Aufwand für diese Bodengutachten ist natürlich höher und mit entsprechenden Kosten verbunden.

Die Sicherheit auf der Baustelle ist jederzeit und von allen Beteiligten zu gewährleisten! Der Hinweis „Betreten der Baustelle verboten (Eltern haften für Ihre Kinder)“ ist deutlich sichtbar und von Beginn an aufzustellen.

Eine Absperrung mit einem Bauzaun ist die Ideallösung, in den meisten Fällen aber nicht umsetzbar. Zudem schränkt ein Bauzaun den Arbeitsraum und Lagerflächen extrem ein und ist eher hinderlich. Für die reibungslose Durchführung der Bauarbeiten sollte ausreichend Platz für Materiallagerung, Gerüste, Arbeitsraum und Kranarbeiten sein. Dies ist nicht immer gegeben, sollte aber ermöglich werden. Dazu sollten schon im Rahmen der Erdarbeiten ausreichend „befestigte“ Flächen geschaffen werden, um dies zu gewährleisten.

Außerhalb des Grundstücks kann die Einrichtung von Halteverbotszonen erforderlich werden, um die Anlieferung von Material oder das Aufstellen eines Kranes zu ermöglichen. Wichtig für eine funktionierende Baustelle ist die Versorgung mit Baustrom und Bauwasser. Hierzu sind die Anträge bei den entsprechenden Versorgern zu stellen. Hierbei ist oft die Unterstützung des Installateurs erforderlich, dieser kann die notwendigen Angaben zum Antrag liefern.

Auf neu zu bebauenden Grundstücken (Baugebiete) ist häufig eine Vorstreckung der Versorgungsleitungen erfolgt, die dann für die Versorgung genutzt werden können. In der Regel liegen diese auf dem Grundstück im Bereich der Erschließungsstraße. Im Altbestand werden die Versorgungsleitungen vor Abriss des Gebäudes zurückgebaut und können an der Grundstücksgrenze für die Bauversorgung genutzt werden. Auch hier sind die Anträge entsprechend zu stellen. Der Baustromverteiler sollte dem Bedarf angepasst sein, um die nötige Leistung zu gewährleisten.

Auf das Verschließen des Baustromverteilers ist aus Sicherheitsgründen besonders zu achten. Die Bauwasserversorgung erfolgt durch die Frischwasserleitung aus dem öffentlichen Versorgungsnetz und wird zum Teil mit einem Zähler versehen. Ob nun ein Zähler montiert ist oder nicht, die Einrichtung ist gegen Frost und äußerliche Einwirkung zu schützen. Hier hilft ein mit Dämmung versehener Kasten der im günstigsten Fall abschließbar ist.

Schon mit dem Bauantrag wird die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück bestimmt. Dies richtet sich nach den Anforderungen der Landesbauordnung, den Vorgaben eines B-Plans oder durch Anpassung an die vorhandene Bebauung der umliegenden Gebäude.

Grundsätzlich sind Abstandsflächen einzuhalten sowie Baugrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Dies wird im Bauantrag bereits berücksichtigt und mit der Baugenehmigung auch bestätigt. Mit den genehmigten Unterlagen kann ein Vermessungsbüro beauftragt werden. Der Vermesser kann heute mit digitalisierten Grenzpunkten das Grundstück sowie das Gebäude mit Koordinaten versehen und mit Hilfe seiner Messinstrumente das spätere Gebäude auf dem Grundstück markieren. Die Markierungen werden mit einem Schnurgerüst fixiert und stellen die äußeren Achsen des Gebäudes dar. Ebenfalls zeigt das Schnurgerüst die Höhenlage des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss oder den Rohfußboden.

Zu dieser „Feinabsteckung“ wird ein Messprotokoll mit Längenmaßen, Höhenlage und einem Bezugspunkt erstellt und dem Auftraggeber der Einmessung zugestellt. Diese Absteckung ist nun die Grundlage für die weiteren Arbeiten.

Bei den Erdarbeiten ist der Bodenaustausch gemäß Bodengutachten im Bereich des Baukörpers zwingend erforderlich. Zuzüglich wird ein „Arbeitsraum“ von ca. 1 Meter breite um das Gebäude herum ausgetauscht, um die Fundamente unter Berücksichtigung des Lastabtragungswinkels im tragfähigen Boden zu garantieren.

Erdarbeiten werden von den Anbietern/Unternehmen meist nur bis zu einer gewissen Stärke angeboten. Diese Mengen sind dann in dem Angebot schon berücksichtigt.

Die tatsächlichen Mengen und Massen ergeben sich beim Mutterboden aus der Fläche des abzutragenden Mutterbodens und der Schichtstärke gemäß dem Bodengutachten. Bei der Abfuhr des Bodens erhöht sich die Menge nochmal, weil der Boden nun aufgelockert ist ein größeres Volumen aufweist. Dies ist ebenfalls bei der Lagerung auf dem Grundstück zu beachten. Die Mengen die durch das Abtragen des Bodens entstehen, werden später eher nicht in vollem Umfang benötigt und sollten auch frühzeitig abgefahren werden um den Bauplatz nicht unnötig einzuengen. Die Abrechnungseinheit ist hier cbm und wird über die Lieferscheine nachgewiesen.

Im Zuge der Erdarbeiten empfiehlt es sich, die Bereiche für die spätere Zufahrt, den Stellplatz, Zuwegungen sowie der Terrassenfläche gleich mit ausführen zu lassen. Auch hier muss der Mutterboden in seiner Schichtstärke entfernt werden.

Beim Auffüllen der Baugrube mit geeignetem Füllsand wird/kann von den Anbietern/Unternehmen auch nur eine gewisse Schichtstärke angenommen und im Angebot berücksichtigt werden. Die tatsächlich benötigten Mengen ergeben sich auch hier aus der Fläche und der notwendigen/ gewünschten Höhenlage des Gebäudes. Hier können durch ein hohes Straßenniveau oder Höhenunterschiede im Gelände die erforderlichen Mengen an Füllsand deutlich steigen. Also, das Höhenniveau des Grundstücks zusammen mit der Schichtstärke des Mutter-/Oberbodens ist ein erheblicher Kostenfaktor in Bezug auf den Füllboden. Die Abrechung erfolgt hier nach Tonnen über Wiegenoten zum Nachweis.

Der Füllboden wird lagenweise eingebaut und auch lagenweise verdichtet. Der obere Abschluss der Fläche wird als Feinplanum hergestellt und waagerecht (+/- 1cm) abgezogen.

Abschließend werden an mind. 4 Stellen dynamische Plattendruckversuche vorgenommen um den jeweiligen Verdichtungsgrad des eingebauten Füllbodens zu ermitteln. Hierüber wird ein Protokoll erstellt und dient als Nachweis für die Tragfähigkeit. Weiter ist bei den Erdarbeiten im Auffahrtsbereich eine Tragschicht aus Recyclingmaterial zu empfehlen um für Fahrzeuge, Material oder einen Kran eine befestigte Fläche zu schaffen. Dies wird gerne als Baustraße beschrieben und dient später als Unterbau für Zufahrt und Stellplatz. Diese Kosten hierfür wären später im Rahmen der Außenanlagen ohnehin aufgekommen.

Bei Bauvorhaben mit Kellergeschoss sind die Erdarbeiten erheblich umfangreicher. Aus dem Bodengutachten wird schon ersichtlich, ob der Bodenaushub für die spätere Auffüllung geeignet ist.

Nicht geeigneter Boden bzw. überschüssiger Boden (Volumen des Baukörpers) ist abzufahren und zu entsorgen. Die Lagerung auf dem Grundstück ist in den wenigsten Fällen möglich. Die Baugrubensohle entspricht der Grundfläche des Gebäudes zuzüglich eines 1m breiten umlaufenden Arbeitsraums. Unterhalb der Gründungsebene wird Austauschboden gemäß DIN 18196 (z. B. weitgestufte Sand/Kiesgemische) im trockenen Zustand eingebaut und lagenweise verdichtet. Die Seiten der Baugruben sind i. d. R. mit einem Böschungswinkel von 45° zu erstellen, je nach Baugrund (z. B. bindige Böden) kann der Böschungswinkel bis zu 60° ausgeführt werden. Sollte der Abstand zur Grenze oder zu bestehenden Gebäuden einen Böschungswinkel nicht zulassen, wird ein „Verbau“ erforderlich. Dieser ermöglicht neben dem Arbeitsraum eine senkrechte Abgrenzung der Baugrube.

Der Verbau wird vor und im Zuge des Aushubs der Baugrube erstellt. Je nach Gründungsniveau und Wasserstand (im Bodengutachten) ist in Baugruben eine „Wasserhaltung“ notwendig. Anfallendes Schichtenwasser, Stau- und Sickerwasser oder Oberflächenwasser muss aus der Baugrube entfernt werden um den Austauschboden bis zur Auffüllung der Baugrube trocken zu halten. Hierzu wird im Zuge des Bodenaustausches eine „Drainageleitung“ eingebaut die zu einem Pumpenschacht führt. Eine Pumpe befördert das anfallende Wasser in eine entsprechende Entwässerungsleitung. Dies muss unter Umständen bei der zuständigen Behörde beantragt werden Als Kostenfaktor ist die Wasserhaltung nicht zu unterschätzen!.

Bei den Gründungsarten unterscheidet man zwischen Flachgründung und Tiefengründung. Grundsätzlich ist die Gründung das Fundament, welches Lasten aus einem Baukörper aufnimmt und an den Untergrund abgibt. Bei ausreichend tragfähigen Böden ist eine Flachgründung in Form von Punktfundamenten, Streifenfundamenten und Plattenfundamenten eine gängige Variante. Wichtig ist die Tiefe der Fundamente, diese sind mind. 80 cm tief auszuführen, um die Frostsicherheit zu gewährleisten. Das umlaufende Fundament dient dann als „Frostschürze“. Bei Bodenplatten ohne Frostschürze kann durch Dämmmaßnahmen im Randbereich das „unterfrieren“ der Bodenplatte verhindert werden.

Bei Tiefgründungen oder Pfahlgründungen ist in den oberen Bodenschichten meist keine ausreichende Tragfähigkeit gegeben und die Lasten müssen in tiefere Erdschichten abgeleitet werden. Dies ist eine kostenintensive Angelegenheit, die sich von der statischen Berechnung über die Erdarbeiten bis hin zu den Betonarbeiten enorm auf die Baukosten auswirken kann. Daher ist es wichtig, dass ein Bodengutachten vor Erwerb des Grundstücks vorliegt, um die Gründung in Art und Umfang abschätzen zu können.

Die Dimensionierung der Fundamente bzw. Bodenplatten und deren Bewehrung, ergeben sich aus der statischen Berechnung.

Ein Wohnhaus muss vor Kälte und Nässe schützen und dem Menschen eine sichere Unterkunft sein! Hierzu ist bei der Planung eines Wohnhauses der notwendige Wärmeschutz zu berücksichtigen, die Dichtigkeit des Gebäudes sowie die Standsicherheit.

Weiter ist zu berücksichtigen, der Schallschutz, die klimatischen Bedingungen in den Räumen und die Ausstattung/Gestaltung in Bezug auf die Nutzung.

Im Vordergrund sollte eine energiesparende Bauweise stehen, die im Neubau auch umgesetzt werden sollte. Dazu änderten sich am 01.01.2021 die Effizienzhaus-Klassen bzw. -Stufen im Zuge der BEGFörderung. Mit der „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ wurden auch die bekannten „Effizienzhaus-Standards“ geändert. Neu eingeführt wurden nun die beiden Klassen „Effizienzhaus EE und Effizienzhaus NH“. Letztendlich wird über die technischen Anforderungen energieeffizientes und nachhaltiges Bauen definiert. Das energetische Niveau des Effizienzhauses ist die Grundlage für die Förderung bzw. der Zuschüsse für Häuser im Neubaubereich. Das Erreichen der geforderten Energieeffizienz hängt auch von der Bauweise des Gebäudes ab.

Bei der „leichten“ Bauweise liegt die Dämmebene oft in der tragenden Konstruktion und kann mit einem geringeren Wandaufbau die gleichen Dämmeigenschaften erreichen. Dies hat den Vorteil, dass bei gleichen Außenmaßen des Gebäudes eine größere Netto-Wohnfläche erreicht werden kann.

Ein „massiv“ erstelltes Gebäudes mit Mauerwerk und Betonteilen bietet dagegen einen höheren Schallschutz und ein anderes Raumklima als ein Gebäude in „leichter“ Holztafelbauweise oder aus Fertigteilen.

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